האם ניתן לפנות יורש המתגורר בנכס העזבון

פינוי יורש המתגורר בנכס העזבון על ידי יורשים אחרים

זכויות יורש בנכס עיזבון עשויות לגרום לפגיעה קשה ביתר היורשים של אותו נכס, חוק הגנת הדייר סעיף 33א קובע כי במקרה אלו יהפוך היורש לדייר מוגן, סעיף 115 לחוק הירושה קובע כי היורש זכאי להמשיך לדור בנכס בתנאי שכירות ביחס לשאר היורשים.
ואולם בפסיקה צומצמה מאוד זכות זו וננקטו מספר צעדים למנוע את ההגנות שבחוק וההחלה האוטומטית לכל מקרה.

ועל כך כתב פרופ’ וייסמן:
“מעשירה את השותף ההופך לדייר, ועושקת את הבעלים המשותפים האחרים שהסכימו לכך שאחד מהם יחזיק בנכס המשותף בלא שהביאו בחשבון את האפשרות שהוא יהפוך לדייר מוגן בעת פירוק השיתוף. לא ייפלא על כן כי בתי המשפט נטו להצר ככל האפשר את תחולתו של סעיף 33. הפרשנות שניתנה לסעיף זה בפסקי הדין השונים מהווה דוגמא נאה לתושייה שעשויים בתי המשפט לגלות כאשר הם נקראים ליישם הוראת חוק הגורמת לעוול.” (י. ויסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף, נבו הוצאה לאור בע”מ, ע”מ 317).

סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר

“(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.”

סעיף 115 לחוק הירושה

(א) דירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה, רשאים בן-זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה; דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם בין הנשארים בדירה לבין אותם היורשים, ובאין הסכם ביניהם – על-ידי בית המשפט.

סקירת הפסיקה בנושא:
במרוצת השנים נקבעו בפסיקה הגבלות ותנאים באשר להגנה על היורש המתגורר, בין השאר נקבע כי חייבת להיות הסכמת כל הבעלים המשותפים וכי ההסכמה יכול ושתהא גם הסכמה שבשתיקה:

ע”א 123/80 אוירבך ואח` נגד ברובניק

סבורה אני, כי גם במסקנתו זו צדק. כבר הוחלט לא אחת, כי מי שהינו הבעל או אחד הבעלים של נכס ומחזיק בו כדין ולא כמסיג גבול רשאי ליהנות מחסותו של סעיף 33(א), הקובע, כי
“החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו… או אחד הבעלים… ופקעה זכותו בנכס… מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה… – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס”.
אך בהעדר הסכמה מפורשת או מכללא של יתר השותפים אין הוא זכאי להחזיק לבדו ולמנוע מהם חזקה
במקרה דנא המשיב לבדו המשיך לגור בכל הדירה אחר מות המנוחה. החזקתו הייתה כדין ולא כמסיג גבול, וזאת מתוקף בעלותו בחלק מהנכס והמשך חזקתו הקודמת, ומבלי שהבעלים האחרים מחו או דרשו לשתפם בחזקה.

ע”א 753/82 פלונית נ` פלוני, ע”א 175/84 אדמים פיתוח ואדריכלות בע”מ ואח` נ` קלו
קושי זה לא נעלם מעיני בית המשפט אשר צמצם עם הזמן את פרשנותו של הסעיף. כך, לאחר שניתנו מספר פסקי דין שהשלכותיהם היו קשות בכל הנוגע לזכויותיה של האישה בבית המגורים (ראו למשל ע”א 288/71 מרדכי נ’ מרדכי, פ”ד כו(1) 393 (1972)), קבע בית המשפט הלכה חדשה שלפיה רק כשניתן להסיק באופן חד משמעי מהתנהגותו של בן זוג, לרוב האישה, כי הסכים לוותר על זכותו להחזיק בדירה, ניתן יהיה לראות בהחזקתו של בן הזוג האחר, החזקה ייחודית כדין שתזכהו במעמד של דייר מוגן (ע”א 753/82 פלונית נ’ פלוני, פ”ד לז(4) 626, 633 (1983); רוזן צבי, בעמ’ 473-472). בהקשר זה נקבע, כי אין נפקא מינה מה הביא את בן הזוג העוזב לנטוש את הדירה, ואף אם העזיבה נבעה מתחושות סובייקטיביות נעדרות עיגון אובייקטיבי, לא ייחשב הדבר כאילו הסכים בן הזוג להחזקתו הייחודית של בן הזוג האחר

רע”א 8233/08 מרגלית כובשי נ’ עו”ד אייל שוורץ

בשנת 1995 צומצם היקפו של הסעיף בדרך הרלוונטית לענייננו, עת חוקק, כאמור, סעיף 40א לחוק המקרקעין. בהתאם לסעיף, במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין הנקבע בנסיבות שבהן מתקיים סעיף קטן א’ לסעיף 40א לחוק המקרקעין, לא תהא תחולה לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ובמקומו יוחל הסדר המחייב המצאת דיור חלופי לבן הזוג המחזיק בילדי בני הזוג, ולילדים עצמם (ראו גם דויטש, בעמ’ 626-624; ויסמן, בעמ’ 319-318).

במקרה דומה לענייניו דן השופט יהורם שקד בתמ”ש 57170/09
אין לראות באי נקיטת ההליכים כויתור כלשהו על זכויותיה הקנייניות של התובעת. ביני לביני, יש לקבוע כי הסכמת השותף צריכה להינתן לא רק למגורי המחזיק, אלא המחזיק המבקש להתגונן מפני תביעה לפירוק השיתוף, עליו הנטל להוכיח כי שותפו ויתר באופן פוזיטיבי על זכותו לדרוש את פירוק השיתוף.

גישה זו עולה בקנה אחד עם רוח הפסיקה ועם המעמד המיוחד שהוקנה לזכות הקניין, במסגרת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, כפי שמציין פרופ’ מיגל דויטש בספרו קנין (בורסי, תשנ”ז-1997; כרך א’, לאמור:

“… יש לפרש הוראות חוק מתוך הנחה שהן אינן מכוונות לפגוע בזכויות היסוד, ולפרש את הסמכות לפגיעה, ואת הפגיעה עצמה באורח מצמצם.” (שם, עמ’ 217).

בע”א 175/81 אדמיר פיתוח ואדריכלות בע”מ נ. קלו, פ”ד לח(4) 293, נאמר כי:

“בנושא שלילת זכותו הרכושית של אדם והעברתה לזולת יש לפעול בצימצום רב…” (שם, עמ’ 306).

טעם נוסף לצמצום תחולתו של סעיף 33 לחוק בין שותפים נעוץ בכך שלא כל המקרים מצדיקים את הגנת הסעיף וכי ייתכנו מקרים בהם, אף ללא הגנת הסעיף, ספק אם השותף ייפגע, לאמור:

“…וביחס לשותף, יש לזכור שלאחר מכירת הבית, הוא עתיד לזכות באחוז היחסי של כספי התמורה לפי חלקו בבעלות. אמנם, אין כל ביטחון שדי יהיה בסכום זה כדי לאפשר לו לרכוש דירה חלופית, אך ניתן להניח שניתן יהיה באמצעותו לספק בידי השותף קורת גג, ולו בשכירות” (ראה: כובשי, סעיף 23 פסק הדין).

ועוד ראה לעניין החזקה – צריכה להיות חזקה יחודית בנכס (ויסמן בספרו דיני קנין – בעלות ושיתוף ע”מ 316)

חוות דעת הנוטריון:
מהפסיקה בנושא עולה כי במקרה בו לא ניתנה הסכמת שאר השותפים באופן מפורש, הרי שלא קנה היורש המתגורר זכות על פי חוק הגנת הדייר וחוק הירושה ובהתחשב בפגיעה הקשה בקנינם של שאר השותפים, ביהמ”ש יקבע לפרק את השיתוף.
על אחת כמה וכמה כאשר רובץ חוב גדול על העזבון הצובר ריביות ומכרסם בחלקם של כל היורשים, אשר ניתן לפרועו על ידי מכירת הנכס.